Il regolamento di condominio approvato a maggioranza non costituisce titolo di proprietà

L'individuazione delle parti comuni emergente dall'articolo 1117 Codice civile ed operante con riguardo a cose che, per caratteristiche strutturali, non siano destinante oggettivamente al servizio esclusivo di uno o più immobili, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio. Non rileva quanto previsto nel regolamento condominiale qualora non sia stato allegato al primo atto di acquisto trascritto o difetti della approvazione od accettazione individuale dei singoli condòmini. E' il principio statuito dalla Suprema Corte con sentenza numero 21440 del 6 luglio 2022.

Il caso
Nove condòmini impugnarono la delibera con cui era stato approvato il rendiconto e bilancio preventivo. Si lagnavano di essere stati esclusi dai bilanci in relazione al rimborso spettante ai condòmini per aver autorizzato l'istallazione di una antenna sul lastrico solare. Il Condominio ribadiva che l'antenna era stata installata su porzione di edificio ricadente, secondo clausola regolamentare, in comunione ai soli proprietari degli appartamenti. Il tribunale annullava l'opposta delibera.
Il Condominio gravava la pronuncia sostenendo che i proprietari dei negozi non vantavano diritti sui beni esclusi dal regolamento di condominio (nella specie, il lastrico solare). La Corte territoriale confermava la sentenza di prime cure rilevando che la clausola regolamentare non escludeva la comproprietà del lastrico solare ad un gruppo di condòmini.

La decisione
Tra i motivi articolati nel ricorso per Cassazione proposto dal Condominio spicca la violazione ed errata applicazione dell'articolo 1117 Codice civile in relazione all'articolo 3 del regolamento condominiale il cui testo è il seguente: «sono di proprietà comune ai proprietari dei diversi piani della palazzina, in parte proporzionale ai millesimi di proprietà risultanti dalla tabella allegata n. 1, tutte le parti dell'edificio di cui all'art. 1117 c.c. per quanto applicabile, nonché le aree rimaste non sopraelevate… ». Per il ricorrente, tale disposto rappresentava il titolo contrario.
Le ragioni del Condominio si sono rivelate infondate per cui il ricorso è stato rigettato. La Corte di legittimità ha rammentato che l'impugnazione ha ad oggetto la delibera approvativa del rendiconto e preventivo in ordine al riparto degli attivi gestioniali costituiti dai proventi introitati dal Condominio in séguito alla cessione del lastrico solare per consentire l'allocazione di un impianto tecnologico.
Per asserire la comunione del lastrico solare, sono necessarie due verifiche: se, per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinato oggettivamente al servizio esclusivo di uno o più immobili in quanto esplica funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti; se sussista un titolo contrario alla presunzione di condominialità. Il Condominio ha ritenuto erroneamente che la clausola integri un titolo contrario alla comunione del lastrico solare. Non ha considerato che il disposto regolamentare approvato a maggioranza non vale come titolo contrario sicché non costituisce titolo di proprietà. Al contrario, potrà costituirlo un regolamento approvato con il consenso individuale dei condòmini.
E' stato ritenuto esente da critica l'assunto della Corte territoriale per il quale la clausola «sono di proprietà comune ai proprietari dei diversi piani della palazzina… tutte le parti dell'edificio di cui all'art. 1117 c.c.» non esprime chiaramente l'intenzione di attribuire ad un solo gruppo di condòmini i beni comuni sottraendo nel contempo la contitolarità ai proprietari dei negozi. Il lastrico solare è oggetto, in quanto elemento necessario per la configurabilità dell'edificio e funzione riparativa-protettiva deli cespiti sottostanti, di proprietà comune anche dei locali terranei con accesso sulla strada.