L’occhio della Legge di bilancio sul settore del Real Estate

Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, Serie Generale n. 303 del 30 dicembre 2023, entra in vigore la Legge di Bilancio 2024. Sono molteplici le misure previste che hanno un impatto nel settore del Real Estate .

In primo luogo, il comma 63 della Legge, modifica il regime di tassazione delle “locazioni brevi” prevedendo, a partire dal 2024, l’aliquota ridotta del 21% sui redditi derivanti da un unico immobile individuato dal contribuente, con opzione esplicita nelle dichiarazioni dei redditi e l’ulteriore aliquota del 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi da quello sopra indicato; fino al quarto immobile affittato.

Tale aliquota ordinaria del 26% non può applicarsi se il proprietario destina alla locazione breve più di #4 immobili nel periodo di imposta, visto che, in tal caso, si presume ex lege che il contribuente svolga attività di impresa, incompatibile con la cedolare secca.

Si sottolinea che, stante il dato letterale della norma, in assenza di richiesta espressa del contribuente, seppur in presenza di destinazione alla locazione breve di un solo immobile, quest’ultimo sconta la cedolare secca al 26%. È pertanto opportuno in questa fattispecie esercitare l’opzione per l’aliquota agevolata del 21%.

La normativa sulle locazioni brevi impone inoltre agli intermediari (soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici), ove incassino canoni o corrispettivi di contratti di locazione breve o assimilati, oppure che intervengano nel pagamento dei medesimi canoni o corrispettivi, di operare in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta a titolo di acconto del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario, di versarla all’Erario e di operare la relativa certificazione.

Per le unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, per quelle destinate alle locazioni brevi, nonché per le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, come individuate dalle norme regionali sul turismo, è stato introdotto l’obbligo di attribuzione di un codice identificativo nazionale (CIN).

In secondo luogo, la Legge di bilancio interviene anche – al comma 64 e 66, sulle plusvalenze da cessione di fabbricati oggetto di interventi con Superbonus disponendo che dall’1° gennaio 2024, le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi che hanno beneficiato del regime agevolato e si sono conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione, rilevano ai fini delle imposte sui redditi e rientrano tra i redditi diversi.

Sono esplicitamente esclusi gli immobili acquisiti per successione e che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 5 anni, per la maggior parte di tale periodo.

Con riguardo alle modalità di determinazione dei costi inerenti ai fini del calcolo della plusvalenza, modificando l’Art. 68, primo comma, del TUIR viene stabilito che se gli interventi superbonus sono conclusi da non più di 5 anni all’atto di cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito relativo alla detrazione spettante o dello “sconto sul corrispettivo”, come previsto per legge; inoltre se gli interventi agevolati con Superbonus sono conclusi da più di 5 anni, ma entro i 10 anni all’atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell’agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le suddette opzioni di cessione o sconto. Rimane fermo che per gli stessi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, come sopra determinato, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Alle suddette plusvalenze si applicherà l’imposta sostitutiva dell’IRPEF del 26%.

In terzo luogo, la Legge di Bilancio, ai commi 86 e 87, è intervenuta prevedendo controlli con riguardo alle unità immobiliari oggetto di interventi che danno diritto al Superbonus.

Per tali immobili l’Agenzia delle Entrate potrà verificare che sia stata correttamente presentata la dichiarazione Docfa, anche al fine di eventuali variazioni della rendita catastale (Art. 1 co. 86-87 della Legge di Bilancio 2024).

In quarto luogo, è altresì degno di nota l’innalzamento, con decorrenza dal 1° marzo 2024, all’11 per cento, in luogo all’8 per cento , della ritenuta d’acconto sui pagamenti effettuati con bonifico in relazione ad oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d’imposta. L’innalzamento delle ritenute riguarda, nello specifico, il Superbonus , il sisma-bonus , il bonus casa 50% e il bonus barriere 75% .

Infine, a partire dal 1° gennaio 2024 l’aliquota ordinaria dell’IVIE (imposta sugli immobili esteri) passa dall’attuale 0,76 all’1,06 per cento.

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*A cura di Paolo Paroli ed Enrico Fossa, Paroli Fossa e Associati Studio Legale e Tributario

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