La domanda di accertamento della qualità del condominio va proposta a tutti i partecipanti alla comunione e non all'amministratore

La domanda di accertamento della qualità di condomino, ovvero dell'appartenenza, o meno, di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva a un condominio edilizio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex articolo 1117 del Cc, non va proposta nei confronti della persona che svolga l'incarico di amministratore del condominio medesimo, ma impone la partecipazione di tutti i partecipanti al condominio in situazione di litisconsorzio necessario, sicché tale questione, quando si inserisca nel giudizio di impugnazione di delibera assembleare, nel quale legittimato passivo è l’amministratore del condominio, come nella specie, può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale, ma privo di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli. Lo hanno affermato i giudici della seconda sezione con l’ordinanza 7 aprile 2023 n. 9551, che si sono espressi in merito sul tema della corretta attribuzione della qualità di condòmino.

La vicenda all’esame della Suprema corte
Il ricorrente si era visto intimare il pagamento di una somma di danaro per le spese condominiali afferenti al passaggio su un primo tratto di strada privata comune che permetteva il raggiungimento di una casa di proprietà e di due box. Per il condominio era evidente il carattere di partecipazione del soggetto alla comunione. Il ricorrente  sosteneva invece che anche se in precedenti occasioni avesse partecipato alle spese di manutenzione della strada privata comune, in quelle circostanze aveva agito come titolare di un diritto di servitù di passaggio.

I precedenti sulla questione
 In termini, Cassazione, ordinanza 25 giugno 2018, n. 16679, in motivazione, nonché, per l’affermazione che ove si intenda controvertere sull'esistenza, o meno, in ordine a una serie di unità immobiliari integranti porzioni di un complesso edilizio, di un condominio unico e distinto dal sovrastante complesso immobiliare, e, quindi, sulla riconducibilità di talune delle strutture della costruzione di cui si tratta alle parti comuni dell'edificio condominiale di cui all'articolo 1117 del Cc, con conseguente ripartizione delle spese tra i proprietari delle varie unità, è necessaria la partecipazione di tutti costoro a ciascuna delle fasi del giudizio, in una situazione di litisconsorzio necessario, Cassazione, ordinanza 17 ottobre 2017, n. 24431, in motivazione, entrambe ricordate in motivazione, nella pronunzia in rassegna.

Sostanzialmente conforme, in tema di condominio negli edifici, esula dai limiti della legittimazione passiva dell'amministratore una domanda volta a ottenere l'accertamento, in capo a un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune, ex articolo 1117 del Cc, giacché tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini; ne consegue che, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex articolo 1137 del Cc, in cui la legittimazione passiva spetta all'amministratore, l'allegazione, a opera del ricorrente, della proprietà esclusiva del bene su cui detta delibera abbia inciso (nella specie, l'area cortilizia antistante il fabbricato, oggetto di assegnazione assembleare quale spazio a parcheggio per le autovetture dei condomini), può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli, Cassazione, sentenza 31 agosto 2017, n. 20612.

Sempre nella stessa ottica, in tema di condominio negli edifici, qualora un condomino, convenuto dall’amministratore per il rilascio di uno spazio di proprietà comune occupato sine titulo, agisca in via riconvenzionale per ottenere l'accertamento della proprietà esclusiva su tale bene, il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la controdomanda sull'estensione dei diritti dei singoli, pertanto, ove ciò non avvenga e la domanda riconvenzionale sia decisa solo nei confronti dell’amministratore, l'invalida costituzione del contraddittorio può, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto, essere eccepita per la prima volta o rilevata d’ufficio anche in sede di legittimità, con conseguente rimessione degli atti al primo giudice, Cassazione, ordinanza 15 marzo 2017, n. 6649.

Nel senso che poiché la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei litisconsorti pretermessi deve essere valutata non secundum eventum litis, ma al momento in cui essa sorge, sussiste il litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i condomini quando nel giudizio promosso da alcuni di loro per l'accertamento della natura comune di un bene i convenuti, costituendosi in giudizio, abbiano chiesto in via riconvenzionale di esserne dichiarati proprietari esclusivi a titolo derivativo o, in subordine, a titolo originario, in virtù di usucapione abbreviata, Cassazione, ordinanza 16 marzo 2022, n. 8593 (nel caso di specie, nessuna delle parti in causa aveva prospettato la natura condominiale del lastrico di copertura, rivendicandone la proprietà esclusiva, peraltro, senza darne la prova, con la conseguenza che la corte di merito ha ritenuto la proprietà comune del lastrico di copertura di un immobile in capo ai partecipanti al condominio secondo la previsione di legge).

In termini opposti, rispetto alla pronunzia in rassegna e alle decisioni ricordate sopra e, in particolare, per l’affermazione che la legittimazione passiva dell'amministratore, prevista dall'articolo 1131, comma 2, del Cc, ha portata generale, in quanto estesa a ogni interesse condominiale, e sussiste, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini, Cassazione, sentenza 17 dicembre 2013, n. 12213.

Nel senso che qualora un condomino agisca per l'accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un'apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione - con finalità di ampliare il tema del decidere e ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato - la comproprietà degli altri soggetti, Cassazione, sentenza 13 novembre 2013, n. 25454, in «Guida al Diritto», 2013, fascicolo 48, pag. 38, con nota di Finocchiaro G., «La scelta privilegiata appare più coerente con il principio di economia processuale».