Misure protettive nella composizione negoziata della crisi d’impresa e locazione di immobili
Le iniziativa che il locatore può intraprendere a tutela dei propri diritti nel caso in cui l’impresa sia il conduttore di un immobile
Con il Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (Decreto legislativo - 12/01/2019, n.14, di seguito “CCII”) il Legislatore ha previsto un nuovo strumento per il superamento della crisi d’impresa, fondato sulla libera negoziazione tra l’imprenditore in crisi, i creditori e le parti interessate al processo di risanamento dell’impresa. Durante la negoziazione i diritti del locatore, quale creditore dell’imprenditore in crisi, possono essere notevolmente compressi.
Il presente contributo è rivolto ai proprietari di immobili con l’obiettivo di delineare – brevemente - le iniziative possibili per affrontare la composizione negoziata della crisi di impresa, nel caso in cui l’impresa sia il conduttore di un immobile.
La composizione negoziata delle crisi d’impresa viene avviata dall’imprenditore in crisi, mediante la richiesta di nomina di un esperto, da depositare tramite una piattaforma telematica nazionale. L’esperto viene nominato da una commissione istituita presso la Camera di Commercio, Industria e Artigianato e Agricoltura, con la finalità di agevolare le trattative tra le parti.
L’art. 12 del CCII prevede che l’imprenditore può chiedere la nomina di un esperto quando si trova in condizioni di squilibrio patrimoniale o economico-finanziario che ne rendono probabile la crisi o l’insolvenza e risulta ragionevolmente perseguibile il risanamento dell’impresa.
Sussistendo questi presupposti l’esperto agevola le trattative tra l’imprenditore, i creditori ed eventuali altri soggetti interessati, al fine di individuare una soluzione per il superamento della situazione di crisi, anche mediante il trasferimento dell’azienda o di rami di essa.
Nel corso delle trattative l’esperto può invitare le parti a rideterminare, secondo buona fede, il contenuto dei contratti ad esecuzione continuata o periodica (ad es. i contratti di locazione ) ovvero ad esecuzione differita, se la prestazione è divenuta eccessivamente onerosa o se è alterato l’equilibrio del rapporto in ragione di circostanze sopravvenute. Le parti sono tenute a collaborare tra loro per rideterminare il contenuto del contratto o adeguare le prestazioni alle mutate condizioni.
L’imprenditore può chiedere, con l’istanza di nomina dell’esperto o con successiva istanza, l’applicazione di misure protettive del patrimonio. L’istanza di applicazione delle misure protettive è pubblicata nel registro delle imprese unitamente all’accettazione dell’esperto.
Le misure protettive, che nell’ambito della composizione negoziata della crisi possono avere una durata di 240 giorni, hanno lo scopo di salvaguardare le trattative nell’ottica del raggiungimento di un risanamento che (per usare le parole della Suprema Corte) non appaia obiettivo “manifestamente implausibile”.
Pertanto dal giorno della pubblicazione, i creditori interessati non possono acquisire diritti di prelazione se non concordati con l’imprenditore (non potranno ad esempio, ottenuto un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo, procedere all’iscrizione dell’ipoteca giudiziale), né possono iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul suo patrimonio o sui beni e sui diritti con i quali viene esercitata l’attività d’impresa.
Inoltre i creditori (ad es. il locatore ) nei cui confronti operano le misure protettive non possono, unilateralmente, rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti o provocarne la risoluzione, né possono anticiparne la scadenza o modificarli in danno dell’imprenditore (ad es. il conduttore) per il solo fatto del mancato pagamento di crediti anteriori rispetto alla pubblicazione dell’istanza di nomina dell’esperto.
Si comprende dunque la dirompente portata delle misure protettive introdotte dal CCII: l’imprenditore in crisi (ad es. il conduttore) può agevolmente ottenerle, comprimendo oltre modo i diritti dei suoi creditori (ad es. i locatori), i quali non potranno assumere le iniziative a tutela dei propri diritti.
Come detto è sufficiente la prospettazione di un obiettivo di risanamento non “manifestamente implausibile”. Infatti nella fase giudiziale di cui all’art. 19 CCII per la conferma, modifica o revoca delle misure protettive, in ipotesi di contrasto (tra l’imprenditore ricorrente, per la conferma delle misure protettive, e creditori che si oppongono e che chiedono la revoca delle misure protettive) sulla concreta realizzabilità del progetto di piano di risanamento proposto dall’imprenditore e avallato dall’esperto, i Tribunali sembrano inclini alla concessione delle misure protettive, il che anche a fronte di efficaci critiche da parte dei creditori “colpiti” dalle misure protettive.
Ebbene, fatta salva la necessità dei creditori di partecipare attivamente al procedimento per la conferma delle misure protettive (art. 19 CCII), al fine di evitare utilizzi abusivi dello strumento della composizione negoziata (laddove le misure protettive si traducano in una mera lesione dei diritti dei creditori in assenza di concrete prospettive di risanamento), questo contesto normativo impone a chi gestisce la proprietà immobiliare una particolare attenzione nel rilevare i primi sintomi di crisi dei conduttori.
Al primo manifestarsi di ritardi nell’adempimento delle obbligazioni da parte del conduttore (ad es. l’obbligazione del pagamento del canone o altre previste dal contratto di locazione) ovvero a fronte anche solo di parziali inadempimenti (es. mancata esecuzione delle opere di personalizzazione, mancato rinnovo delle garanzie autonome), si renderà opportuna una adeguata indagine in ordine alle condizioni patrimoniali e finanziarie dell’imprenditore in crisi.
Sussistendo anche solo il dubbio della crisi, converrà valutare l’opportunità di esercitare giudizialmente i diritti spettanti alla parte locatrice, anziché negoziare dilazioni o scritture modificative del contratto di locazione. Le eventuali trattative potranno infatti essere coltivate successivamente, in pendenza dell’efficacia delle misure protettive, mentre sarà invece fortemente limitata la tutela giudiziale durante l’efficacia delle misure protettive.
Ad esempio, il locatore, in pendenza delle misure protettive, non potrà avvalersi del procedimento di convalida dello sfratto per morosità, se tale morosità è costituita da canoni ed oneri maturati antecedentemente alla pubblicazione dell’istanza di nomina dell’esperto.
Stando ad una interpretazione letterale della normativa vigente (art. 18, ultimo comma CCII), si può invece ritenere non preclusa l’azione giudiziale per la risoluzione del contratto di locazione, a fronte di inadempimenti diversi dall’obbligazione di pagamento del canone; ma questa iniziativa, se percorribile, potrebbe essere attuata con il rito locatizio, certamente meno rapido del rito sommario del procedimento di convalida di sfratto per morosità.
Sempre stando ad una interpretazione letterale si potrebbe ritenere percorribile lo sfratto per morosità, se tale morosità sia maturata successivamente alla pubblicazione dell’istanza di nomina dell’esperto, ma questa opzione, se percorribile, presupporrebbe comunque l’accumularsi della morosità.
In definitiva, la tempestiva tutela giudiziale impedirà il verificarsi di situazioni pregiudizievoli, quali il lievitare della morosità locatizia senza che il locatore abbia la possibilità di assumere tutte le iniziative a sua tutela e consentirà di affrontare le trattative con l’imprenditore in crisi (“tutelato” dalle misure protettive) in una posizione più favorevole.
Sotto altro profilo, la tempestiva tutela giudiziale non costituirà una scelta “irrevocabile” in ordine alle sorti del rapporto locatizio, ben potendo le parti, nell’esercizio della loro autonomia, ripristinarlo, una volta accertato l’effettivo risanamento o quantomeno la concreta prospettiva di risanamento dell’impresa conduttrice.
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*A cura di Ivana Magistrelli (founding partner) e Paolo Marensi (partner) di SI – Studio Inzaghi
