Nulla per illiceità dell'oggetto la delibera costitutiva del condominio parziale

La delibera assembleare che costituisca il condominio parziale in assenza di presupposti e requisiti va dichiarata illegittima in quanto nulla per illiceità dell'oggetto. Lo ha ribadito il Tribunale di Potenza con sentenza n. 372 pubblicata il 29 marzo 2023.

I l caso
Alcuni proprietari di locali commerciali ricadenti in un plesso condominiale impugnarono la delibera con cui l'assemblea aveva costituito un condominio parziale in difetto dei presupposti di legge. La decisione comportava lo stralcio di alcuni locali di proprietà comunale e l'incremento delle carature millesimali con conseguente aggravio, per i restanti condòmini, tra cui gli impugnanti, del concorso alle spese condominiali. Chiedevano che venisse dichiarata invalida la delibera oltre alla inesistenza del condominio parziale e del connesso obbligo di pagamento.
Il condominio avversava l'assunto attoreo sostenendo che:
a) lo stabile coincideva con la proiezione verticale del tetto;
b) sin dalla prima riunione era stata specificata la composizione del fabbricato e i relativi millesimi;
c) era legittimamente configurabile il condominio parziale tutte le volte in cui un bene risultava, per oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento di una parte esclusiva dell'edificio;
d) in tal caso, le spese dovevano essere ripartite tra chi traeva utilità dai beni oggetto della comunione parziaria.

La decisione
Il tribunale potentino ha ritenuto illegittima la delibera impugnata sicché l'ha dichiarata invalida. Nelle nuove tabelle millesimali il plesso edilizio era stato identificato con un numero inferiore di unità immobiliari rispetto a quelle realmente comprese. L'esclusione dal computo millesimale dei locali adibiti a deposito (di proprietà comunale) generava un ingiustificato esonero di spese.
Il decidente ha rilevato che l'orientamento di legittimità ritiene superata la presunzione di comunione qualora i beni non servano tutto l'edificio, ma solo una sua porzione. Gli Ermellini hanno chiarito che il condominio parziale - i cui fondamenti si originano dall'articolo 1123, comma 3, c.c. - è automaticamente configurabile quando un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale. In tal caso su tale bene cessa il presupposto per riconoscere la contitolarità a tutti i condòmini (Cass. n. 791/2020).
Si è poi osservato che laddove difettino presupposti e requisiti per la sua costituzione, una delibera assembleare istitutiva del condominio parziale sarebbe affetta da nullità per illiceità dell'oggetto. Ciò in quanto il condominio parziale sorge ope legis configurandosi automaticamente, perciò senza necessità di atto costitutivo.
A sostegno della pronuncia, il giudicante ha rammentato i seguenti princìpi:
a) il condominio parziale trae fondamento dall'articolo 1123, comma 3, c.c., perciò viene ad esistere in presenza di beni attribuibili in proprietà ad un solo gruppo di condòmini;
b) non è assoggettato ad alcun atto ricognitivo o costitutivo perché sorge ex lege quando ricorre la parziale contitolarità del bene;
c) le spese afferenti a tali porzioni di beni sono sostenute dai soli contitolari.
Decisive, infine, sono state le risultanze illustrate dal tecnico d'ufficio: ha evidenziato che la proprietà comune non è stabilita dalla proiezione di parti del tetto sul terreno sottostante, ma dalle fondazioni e dalle strutture portanti verticali e orizzontali che racchiudono in una unica struttura portante tutte le unità immobiliari di cui si compone l'edificio. In conclusione, ha escluso la sussistenza dei presupposti per la configurazione di un condominio parziale in quanto la massa strutturale dell'intero edificio ricomprende tutti i cespiti immobiliari in esso racchiusi.