Nullità del contratto di locazione, l’intervento della Cassazione sul calcolo del “rimborso al contrario”
Nota a Corte di Cassazione, Sez. III Civile, Ordinanza 16 dicembre 2024, n. 32696
Con l’ordinanza n. 32696 del 16 dicembre 2024, la Cassazione getta nuova luce su una questione che interessa molti proprietari e inquilini: cosa succede quando un contratto di locazione viene dichiarato nullo? Il caso esaminato riguarda un inquilino che, dopo la dichiarazione di nullità del contratto di affitto, chiede la restituzione di tutti i canoni versati. Una richiesta apparentemente logica, ma che nasconde diverse sfaccettature giuridiche.
I giudici, infatti, hanno colto l’occasione per stabilire un principio chiaro: l’inquilino ha effettivamente diritto alla restituzione dei canoni pagati, ma il proprietario può tutelarsi. Come? Facendo valere il principio dell’ingiustificato arricchimento, considerando che l’inquilino ha comunque goduto dell’immobile.
La vera novità risiede nel modo in cui deve essere calcolato il “rimborso al contrario”. Non si può semplicemente confermare l’importo del canone stabilito nel contratto nullo, ma occorre fare una valutazione oggettiva del beneficio effettivamente ricevuto dall’inquilino. In altre parole, bisogna guardare alla reale diminuzione patrimoniale subita dal proprietario, non al guadagno che avrebbe potuto ottenere con un contratto valido.
La Corte ha dunque tracciato una linea di equilibrio tra gli interessi in gioco: da un lato, il diritto dell’inquilino di non essere vincolato da un contratto nullo; dall’altro, la necessità di evitare che questa nullità si trasformi in un ingiusto vantaggio economico a danno del proprietario. Una decisione che potrebbe avere importanti ripercussioni pratiche, considerando quanto sia frequente, nel nostro Paese, il contenzioso in materia di locazioni.
La Cassazione ha così fornito ai giudici di merito uno strumento più preciso per valutare le reciproche pretese economiche in caso di nullità del contratto, bilanciando equamente i diritti di entrambe le parti.
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*Valeria Bano, Senior Associate di La Scala Società tra Avvocati
