Nullità del mutuo, il valore cauzionale come parametro per la violazione del limite di finanziabilità

Il Tribunale di Ancona, II sezione Civile, nella persona del giudice unico Dott. Sergio Casarella, con sentenza del 10 ottobre 2021 , ha aderito all'orientamento espresso dalle precedenti quattordici decisioni della Cassazione che dichiarano la nullità del contratto di mutuo fondiario, che viola il Limite di Finanziabilità fissato per legge, in quanto contrario a norme imperative.

Sulla conseguente nullità del mutuo non sembra più possibile discutere considerato che il principio è ormai pacifico in giurisprudenza.

La Suprema Corte ha ormai ripetutamente affermato che il rispetto del limite di finanziabilità è una norma imperativa di ordine pubblico, la cui violazione determina la nullità integrale del contratto in quanto norma posta a presidio di diritti indisponibili sottesi a superiori interessi pubblici, finalizzati a stimolare la mobilizzazione della proprietà immobiliare e ad agevolare le attività imprenditoriali. Per quanto concerne, poi, la determinazione del valore degli immobili offerti in garanzia per la concessione del mutuo, rispetto al quale stimare il rispetto del limite di finanziabilità, occorre precisare – in primo luogo – che la valutazione va riferita all'epoca di stipula del contratto e che, secondo un consolidato orientamento della Suprema Corte il giudice deve tener conto del c.d. valore cauzionale che, secondo le indicazioni comunitarie e nazionali si sostanzia «nel prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile»

• Nullità dei contratti di mutuo fondiario per contrarietà a norme imperative e determinazione del valore cauzionale

Il Giudice di merito ha dichiarato la nullità ex art 1418 comma I c.c. di un mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità e quindi per la violazione del combinato disposto dell'art. 38, comma secondo, T.U.B. e dall'art. 1, delibera CICR 22 aprile 1995.

Il giudizio in questione veniva instaurato dai due debitori esecutati, con opposizione ex art. 615 c.p.c. per inefficacia del pignoramento in quanto azionato sulla base di un titolo, il mutuo fondiario, nullo. A seguito del rigetto dell'opposizione da parte del Giudice dell'Esecuzione, i coobbligati proponevano reclamo al Collegio.

Il Collegio, come la Suprema Corte ha ormai ripetutamente affermato (vds. Cass. n. 13 luglio 2017, n. 17352; Cass. n. 6586 del 16 marzo 2018; Cass. n. 9079 del 12 aprile 2018; Cass. n. 11201 del 9 maggio 2018; Cass. n. 11543 dell'11 maggio 2018; Cass. n. 13285 del 28 maggio 2018; Cass. n. 13286 del 28 maggio 2018; Cass. n. 22459 del 24 settembre 2018; Cass. n. 24138 del 3 ottobre 2018; Cass. n. 29475 del 19 novembre 2018; Cass. n. 17439 del 28 giugno 2019; Cass. n. 31057 del 27 novembre 2019; Cass. n. 1193 del 21 gennaio 2020; Cass. n. 16776 del 14 giugno 2021) ha chiarito che il rispetto del limite di finanziabilità è una norma imperativa di ordine pubblico, la cui violazione determina la nullità integrale del contratto in quanto norma posta a presidio di diritti indisponibili sottesi a superiori interessi pubblici, finalizzati a stimolare la mobilizzazione della proprietà immobiliare e ad agevolare le attività imprenditoriali.

L'organo giudicante ha offerto una brillante disamina sulla determinazione del valore cauzionale dell'immobile , come parametro di determinazione della violazione del limite di finanziabilità. Occorre precisare – in primo luogo – che la valutazione va riferita all'epoca di stipula del contratto e che, secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte, il giudice deve tener conto del c.d. valore cauzionale che, secondo le indicazioni comunitarie e nazionali (cfr. direttiva comunitaria n. 32 del 22 giugno 1998 – direttiva n. 12 del 20 marzo 2000 – direttiva n. 48 del 14 giugno 2006 – Banca d'Italia n. 263 del 27 dicembre 2006 – direttiva comunitaria n.575 26 giugno 2013 – Banca d'Italia – Circolare n.285 del 17 dicembre 2013 – ABI-linee guida valutazioni immobiliari maggio 2011), si sostanzia «nel prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile» (vds. Cass. n. 11201 del 9 maggio 2018 ), secondo cui ai fini dell'apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla normativa legale e regolamentare, il giudice deve tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato, vale a dire la concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell'immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, sì che, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, ma tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale.

Quindi, il valore cauzionale è quel valore che ci si attende ragionevolmente dal netto realizzo di una potenziale procedura esecutiva avente ad oggetto l'immobile ipotecato, tale da compendiare l'integrale soddisfacimento del credito finanziato, comprensivo del capitale erogato, degli interessi e dei costi di procedura.

L' A.G. ha inoltre ordinato la ripetizione delle somme da ciascuna parte corrisposte in esecuzione del contratto di mutuo dichiarato nullo. Quindi, l'opponente è stato condannato al pagamento immediato in favore della banca dell'intero importo mutuatogli in linea capitale, al netto dei pagamenti rateali sin qui effettuati. L'Autorità giudiziaria ha poi sottolineato che "Non può disporsi il pagamento in favore del cessionario del credito atteso che, ex art. 2033 c.c., la ripetizione ha effetto tra solvens ed accipiens e che non è in atti il contratto di cessione per valutare le conseguenze tra le parti del sopravvenuto accertamento della nullità o dell'invalidità del titolo da cui scaturiva il credito ceduto".

• Inapplicabilità dell'istituto della qualificazione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario e sulla conversione ex art. 1424 c.c.

Sulla possibilità di convertire il mutuo fondiario in mutuo ipotecario, il Collegio si esprime in senso negativo. E' pacifico in giurisprudenza che la nullità del mutuo fondiario è suscettibile di conversione in ordinario finanziamento con garanzia ipotecaria qualora, avuto riguardo alle circostanze del caso concreto e all'intento pratico perseguito dalle parti, emerge che il conseguimento dei peculiari "vantaggi fondiari" non ha costituito la ragione unica o determinante dell'operazione, circostanza che renderebbe di per sé illecita l'intera operazione visto che difetterebbe in assoluto la causa del mutuo.

Tuttavia, (vds. Cass. n. 13286 del 28 maggio 2018) in tema di richiesta di conversione del contratto nullo di mutuo fondiario in contratto di mutuo ipotecario ordinario, il potere del giudice di rilevare d'ufficio la nullità non può estendersi alla conversione del contratto nullo, ostandovi la previsione di cui all'art. 1424 c.c. "Il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità".; è tuttavia ammissibile l'istanza in tal senso avanzata dalla parte nel primo momento utile successivo alla rilevazione suddetta, poiché è consequenziale alla rilevata nullità dell'unico titolo posto a fondamento dell'originaria domanda.

Nel caso di specie nella comparsa di risposta della banca non risulta formulata alcuna istanza di conversione a fronte dell'eccezione di nullità articolata in citazione.
Pertanto il giudice ha ritenuto di non disporre la conversione.

• Sull'abusiva concessione del credito

E' altresì emerso dall'istruttoria l'evidente sproporzione tra l'importo della rata mensile derivante dalla concessione del mutuo e la capacità di reddito del debitore esecutato. Sosteneva l'opponente che "al momento dell'istruttoria propedeutica all'erogazione del mutuo era stata consegnata alla Banca la documentazione reddituale determinata dal modello unico" Sul punto la banca si è limitata ad opporre che "è da escludere l'imprudenza della Banca nella concessione del finanziamento, considerata la ponderazione effettuata sul profilo della garanzia".

In realtà, come giustamente argomenta il Collegio, la verifica del merito creditizio non può essere confusa con la sufficienza delle garanzie prestate dal debitore, posto che lo scopo della garanzia è quello di fronteggiare le conseguenze di un possibile inadempimento, mentre il merito creditizio serve a verificare la capacità del creditore di assicurare il fisiologico svolgimento del rapporto contrattuale, cioè la sua capacità di pagare le rate.
Di contro, l'inesistenza del merito creditizio è sintomo idoneo e sufficiente a far ritenere che il debitore sarà certamente insolvente e che, pertanto, lo scopo dell'atto di mutuo è solo quello di acquisire garanzie fondiarie, fine ovviamente illecito che impedirebbe anche la conversione del mutuo nullo per violazione del limite di finanziabilità.

Ciò posto, il Tribunale di Ancona ha dichiarato il contratto di mutuo fondiario nullo e di conseguenza la cancellazione delle ipoteche ad esso collegate, ordinando la ripetizione delle somme da ciascuna parte corrisposte in esecuzione del contratto di mutuo dichiarato nullo.

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* A cura degli Avv.ti Monica Mandico e Viviana Visaggio di Mandico&Partners Lawfirm