Nuova caldaia più efficace se si cambiano i termosifoni

Fra gli interventi che interessano le parti comuni dell’edificio rientra anche la sostituzione della caldaia centralizzata. Negli ultimi anni, anche grazie agli incentivi fiscali messi a disposizione dal governo, le vecchie caldaie a metano, gasolio e gpl stanno lasciando il posto a impianti più moderni ed efficienti come le caldaie a condensazione che, rispetto a quelle tradizionali, sono progettate per recuperare il calore del fumo e del vapore di combustione, ottimizzando i consumi e riducendo le emissioni in atmosfera. In termini di efficienza energetica il loro rendimento è maggiore, ma funzionando a temperature più basse, per garantire gli stessi gradi delle caldaie tradizionali, necessitano di sistemi di riscaldamento radianti, a parete o a pavimento. Ciò significa che per beneficiare appieno dei vantaggi della caldaia a condensazione è consigliabile sostituire i vecchi termosifoni. Questo tipo di impianto ha costi maggiori, ma grazie al risparmio ottenuto in pochi anni si recupera l’investimento.

L’iter per la sostituzione

L’iter per sostituire la caldaia condominiale ha inizio con l’inserimento della questione fra i punti all’ordine del giorno dell’assemblea. A proporre l’intervento può essere l’amministratore così come ciascun condomino proprietario. Per valutare pro e contro dell’operazione è possibile invitare alla riunione tecnici ed esperti, che dovranno abbandonare la seduta una volta esaurito l’argomento per il quale sono stati convocati.

Può capitare che in pieno inverno, con il termometro che segna temperature rigide, la caldaia si guasti e sia necessario sostituirla al più presto: solo in questo caso l’amministratore potrebbe bypassare l’assemblea facendo riferimento all’urgenza. In proposito, l’articolo 1135 del Codice civile dispone che «l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea». In tutti gli altri casi l’intervento necessita del via libera dell’assemblea.

Il quorum per il disco verde

Trattandosi di un’opera straordinaria e di rilevante entità occorre raggiungere il quorum previsto dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile, ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Il costo della nuova caldaia, come previsto dall’articolo 1123 del Codice civile, va ripartito fra tutti i condòmini proprietari, che contribuiscono in misura proporzionale ai rispettivi millesimi di proprietà. Salvo il più favorevole quorum previsto dall’articolo 26, comma 2, della legge 10/1991 (333 millesimi e la maggioranza degli intervenuti) per gli interventi «volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili» individuati attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato o di cui all’articolo 119, comma 9 bis del Dl 34/2020 (333 millesimi e la maggioranza degli intervenuti), per gli interventi ammessi al superbonus del 110% di cui diremo.

Nel caso in cui uno o più condòmini di un edificio con caldaia centralizzata si siano distaccati dall’impianto comune per installarne uno autonomo, gli stessi dovranno comunque partecipare alle spese per il nuovo impianto di cui rimangono comproprietari e che di fatto si limita a sostituire il precedente. Al riguardo - come ha ribadito di recente la Corte di Cassazione (sentenza 6090 del 4 marzo 2020) - «il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale».

Superbonus

A incentivare la sostituzione della caldaia tradizionale contribuisce il Superbonus del 110%, che si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per interventi in àmbito di efficienza energetica. Una maxi detrazione da ripartire tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo, entro i limiti di capienza dell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi. La sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato rientra fra i cosiddetti «interventi principali o trainanti» per accedere al bonus, con la detrazione fiscale che è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 20.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti fino a 8 unità immobiliari, e 15.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da più di 8 unità immobiliari. Sul punto non occorre fare riferimento alla circolare dell’Agenzia delle Entrate dell’8 agosto 2020 numero 24/E, così come ai decreti interministeriali previsti dall’articolo 119 del Dl 34/2020. Per l’intervento è, inoltre, ammessa la cessione del credito o, in alternativa, lo sconto in fattura.