Valida la delibera del condominio con la quale si dispone il parcheggio a turno nel cortile

Per il controllo dello spazio adiacente al condominio, l'assemblea ha il potere di disciplinare le modalità e le tempistiche dell'uso del cortile, laddove lo spazio non sia sufficiente per garantire un parcheggio a tutti i veicoli di proprietà dei condomini. Questo è il principio affermato dalla Corte di cassazione con ordinanza del 22 maggio 2023, n. 14019.
Preliminarmente, sul punto è necessario comprendere il valore legale del verbale di assemblea condominiale e della delibera eventualmente approvata.

Verbale e delibera dell'assemblea condominiale
L'articolo 1136 del Codice civile richiama il verbale e la delibera dell'assemblea condominiale ed in particolare stabilisce che l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente citati.
Inoltre, la stessa normativa, stabilisce che delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.
Pertanto, il verbale di assemblea condominiale è un documento formale all'interno del quale sono rappresentate tutte le attività svolte e giuridicamente rilevanti durante l'assemblea.
Infine, in relazione al valore legale del verbale di assemblea condominiale, una recente sentenza della Cassazione n. 11375 del 2017 ha affermato che il verbale è una scrittura privata, avente valore legale unicamente in merito alla provenienza delle dichiarazioni di chi lo ha sottoscritto, dunque il presidente e il segretario.

Il caso esaminato
La vicenda tra origine dalla sentenza n. 445/2018 del Tribunale di Trapani che accoglieva la domanda proposta dal Condominio nei confronti dei due condomini Tizio e Caio volta a sentir dichiarare il divieto di parcheggio al di fuori del proprio posto auto macchina e dello spazio condominiale fruito come parcheggio a pagamento sul presupposto della violazione dell'articolo 13 del regolamento condominiale, come modificato e integrato dall'articolo 13-bis adottato con delibera condominiale del 27 febbraio 2010.
Avverso tale sentenza i due condomini Tizio e Caio presentavano appello lamentando che il Giudice non aveva tenuto conto che le due delibere assembleari del 27 febbraio 2010 e del 5 aprile 2002, che avevano disposto l'assegnazione annuale degli spazi, ai condomini che ne avrebbero fatto richiesta erano illegittime con gli usi del cortile condominiale.
La Corte d'Appello di Palermo alla luce delle diverse osservazioni rigettava l'appello rilevando anzitutto che i due condomini avessero parcheggiato la propria auto al di fuori dei posti consentiti e confermava, pertanto, la decisione di prima cure con cui Tizio e Caio venivano condannati a non parcheggiare al di fuori del proprio posto auto e nello spazio condominiale utilizzato come parcheggio a pagamento.
Avverso la sentenza della Corte d'Appello di Palermo i condomini Tizio e Caio hanno proposto ricorso per cassazione.
Al fine della nostra analisi ci focalizzeremo sulla denuncia per la violazione e falsa applicazione dell'articolo 13 del regolamento condominiale come modificato ed integrato dall'articolo 13-bis adottato con delibera condominiale del 5 aprile 2002 e successivamente del 27 febbraio 2010.

La decisione della Cassazione
La Corte di Cassazione, con la citata ordinanza 22 maggio 2023, n. 14019 ha ritenuto non fondanti i motivi ed ha rigettato il ricorso.
In particolare, il Collegio ha affermato con fermezza che l'utilizzo del cortile condominiale ed in particolare degli spazi comuni è soggetto ad un forte limite dettato dall'articolo 1102 c.c., il quale afferma che i beni comuni possono essere utilizzati da ciascun condomino purché non ne alterino la destinazione e non impediscano agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
In forza di tale normativa, la Corte ricorda che l'assemblea condominiale può validamente deliberare a maggioranza l'uso turnario dei posti macchina nel cortile per assicurare ai condomini il miglior utilizzo e godimento dei posti auto.
Al contrario, è nulla la delibera assembleare con cui si concede in locazione, a vantaggio esclusivo di alcuni condòmini, il cortile per uso di parcheggio delle autovetture, senza stabilire, a fronte dell'esiguità dello spazio esistente in rapporto al numero complessivo dei comproprietari, forme di godimento turnario del bene da parte di tutti gli aventi diritto.
La deliberazione assunta a maggioranza, come accaduto nel caso di specie, può anche modificare il regolamento condominiale, perché, come chiarito dagli ermellini, la clausola che disciplina le modalità d'uso dei beni comuni non ha natura contrattuale, non necessitando quindi dell'unanimità dei consensi.
In conclusione, pertanto, la Suprema Corte, ha voluto statuire che la delibera assembleare condominiale ha un proprio valore legale purché sia posta ha vantaggio di tutti i condomini e ritenendo, nel caso di specie, in relazione all'onere della prova circa l'errato utilizzo del parcheggio da parte dei due condomini, che il giudice di prima cure abbia correttamente sottolineato che a fronte della circostanza, non contestata dai ricorrenti, della sosta della propria autovettura fuori dai posti assegnati, spettava ai condomini provare che tale sosta non aveva superato i 60 minuti previsti per il carico e scarico merci dal regolamento condominiale.