Professione e Mercato

Esame avvocato/11: il caso civile, divisione immobiliare e normativa sulla regolarità edilizia

di Nicola Graziano

In breve

Il nono caso è tratto da una lunga edarticolata sentenza della Cassazione, sezioni Unite civili, che affronta la dibattuta questione del caso della divisione di una comunione ereditaria (o anche ordinaria) e del rispetto della normativa sulla regolarità edilizia ai fini della validità degli atti e delle procedure giudiziali

Lo spostamento della data dell’Esame di Stato per l’abilitazione all’esercizio della Professione Forense non ha riflessi sulla Rubrica dedicata agli aspiranti avvocato e quindi continua la rassegna di questioni giurisprudenziali significative per la preparazione alle prove e questa è nuovamente la volta di un caso sulla prova di Diritto Civile.

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Si tratta di una questione estremamente dibattuta e complessa che le sezioni Unite civileidella Suprema Corte di cassazione hanno affrontato affidando agli studiosi ed agli interpreti la risposta a diverse e complesse questioni di diritto.

Segnatamente si trattava di stabilire il riflesso sulla validità degli atti di divisione con riferimento alle menzioni urbanistiche.

Il caso affrontato dalle sezioni Unite civili affronta diversi profili della problematica della nullità sia degli atti di scioglimento delle comunioni relative a edifici o loro parti abusive che di scioglimento della comunione ereditaria oevvero nel caso di domanda giudiziale di scioglimento di una comunione ordinaria o ereditaria fino ad affrontare il tema della divisione nell’ambito delle procedura espropriativa (divisione cosiddetta "endoesecutiva") ovvero nel fallimento o nell’ambito delle altre procedure concorsuali. Nell’occasione ha anche affrontato il sempre affascinante quanto mai dibattuto tema della natura – dichiarativa o costitutiva – della divisione.

 

1) La sentenza in esame: Corte cassazione, sezioni Unite civili, sentenza del 19 ottobre 2019 n. 25021 (il testo integrale si rinviene in «Guida al Diritto» n. 44/2019 pag. 40 ess.)

 

2) Le questioni giuridiche

- Se tra gli atti tra vivi per i quali l’art. 40, comma II, della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, commina la sanzione della nullità al ricorrere delle condizioni ivi previste, debbano ritenersi compresi o meno gli atti di scioglimento delle comunioni.

- Se si possano considerare atti inter vivos, come tali soggetti alla comminatoria di nullità in tema di menzioni urbanistiche, anche gli atti di scioglimento della comunione ereditaria. - Se è applicabile alla divisione giudiziale della comunione ordinaria o ereditaria il medesimo regime che vale per la divisione convenzionale.

- Se è possibile procedere ad una divisione giudiziale parziale dell’asse ereditario, con esclusione dell’edificio abusivo. - Se la divisione di un edificio abusivo, che si renda necessaria nell’ambito dell’espropriazione di beni indivisi (divisione c.d. endoesecutiva) o nell’ambito di procedure concorsuali (divisione c.d. endoconcorsuale), sia vietata in quanto colpita dalla comminatoria di nullità prevista per gli atti discioglimento della comunione aventi per oggetto edifici abusivi, ovvero sia sottratta a tale comminatoria in forza delle disposizioni dell’art. 46, comma V, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, e dell’art. 40, commi V e VI, Legge 28 febbraio 1985, n. 47. - Se la divisione ha causa ricognitiva di effetti giuridici già verificatisi (natura dichiarativa) ovvero ha causa attributiva e distributiva (natura costitutiva).

 

3) Riferimenti normativi: articolo 713 del Cc; articolo 46, commi I e V; Dpr n. 380/2001; articolo 40, commi II – V e VI; Legge n. 47/1985

 

4) I principi di diritto enunciati dalle Sezioni Unite Civili

1)    Gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, pervista dall’articolo 40, comma II, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 47/85 dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell’opera è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967.

2)    Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, pervista dall’articolo 46, comma I, Dpr 6 giugno 2001, n. 380 (già articolo 17 della legge 28 febbraio 1985 n. 47) e dall’articolo 40, comma II, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria.

3)    Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall’art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall’art. 40, comma II, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell’azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della possibilità giuridica, e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell’edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio.

4)    Allorquando tra i beni costituenti l’asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede ha diritto, ai sensi all’art. 713, comma I, c.c., di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l’intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti.

5)    In forza delle disposizioni eccettuative di cui all’art. 46, comma V del d.P.R. n. 380 del 2001 e all’art. 40, commi V e VI, della legge n. 47 del 1985, lo scioglimento della comunione (ordinaria o ereditaria) relativa ad un edificio abusivo che si renda necessaria nell’ambito dell’espropriazione di beni indivisi (divisione c.d. endoesecutiva) o nell’ambito del fallimento (ora, liquidazione giudiziale) e delle altre procedure concorsuali (divisione c.d. endoconcorsuale) è sottratta alla comminatoria di nullità prevista, per gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi, dall’art. 46, comma I, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall’art. 40, comma II, della legge 28 febbraio 1985, n. 47.

La natura giuridica della divisione (ereditaria) secondo le sezioni Unite civili

·        È un atto inter vivos e non mortis causa , non ponendosi lo scioglimento della comunione ereditaria quale atto conclusivo del fenomeno successorio bensì assumendo autonoma rilevanza rispetto allo stesso;

·        È un atto che produce un effetto costitutivo, sostanzialmente traslativo, poiché con la divisione ogni condividente perde la comproprietà sul tutto (che prima aveva) e - correlativamente - acquista la proprietà individuale ed esclusiva sui beni a lui assegnati (che prima non aveva);

·        Invero fino alla pronuncia delle sezioni Unite civili era ius receptum della Cassazione che la divisione ereditaria, pur attuandosi dopo la morte del de cuius, costituisse l’evento terminale della vicenda successoria e, quindi, rispetto a questa non potesse considerarsi autonoma, ovvero che essa avesse natura dichiarativa, non costitutiva. Conseguentemente, ai sensi dell'articolo 757 del c.c., ciascun coerede, dopo la formazione delle porzioni e la determinazione dei beni componenti le singole quote, subentrava soltanto nei rapporti giuridici relativi ai beni compresi nella quota a lui attribuita. O ancora che lo scioglimento della comunione ereditaria con assegnazione di un bene ad un condividente non fosse qualificabile come atto di alienazione e, quindi, non violasse il relativo divieto imposto dal testatore, in quanto l’effetto dichiarativo - retroattivo della divisione rendeva ogni comproprietario titolare di quanto attribuitogli fin dall'epoca di apertura della successione.

·        Secondo le sezioni Unite civili la divisione non ha causa ricognitiva di effetti giuridici già verificatisi, ma, al contrario, ha causa attributiva e distributiva, in quanto ciascun condividente può divenire l’unico titolare di questo o di quel bene ricadente in comunione solo se vi sia stato un procedimento (contrattuale o giudiziale) che abbia determinato, con effetti costitutivi, lo scioglimento di quella comunione. Pertanto gli atti di divisione, comportanti lo scioglimento di comunioni sia ordinarie che ereditarie, sono contratti plurilaterali ad effetti reali e con funzione distributiva, con i quali i contraenti si ripartiscono le cose comuni in proporzione alle rispettive quote, facendo cessare lo stato di contitolarità in cui essi si trovavano; entrambi i negozi producono i loro effetti col mero scambio dei consensi espresso nelle forme di legge.

 

5) Brevi note di commento

Per il testo della sentenza: Corte di Cassazione, sezioni Unite civili, sentenza del 19 ottobre 2019 n. 25021 (il testo integrale si rinviene in Guida al Diritto n. 44/2019, pag. 40 e ss.)

Per l'analisi della decisione: Giuseppe Buffone «Linea dura della Corte sugli edifici realizzati in modo abusivo» in «Guida al Diritto» n. 44/2019, pag. 59 e ss.

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